Назад
г. Санкт-Петербург, Мытнинская ул., 7
Статья опубликована Адвокатская газета https://www.advgazeta.ru/mneniya/chtoby-obmanutykh-dolshchikov-stanovilos-menshe/
С вступлением в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом участии в строительстве) в 2004 г. участники долевого строительства надеялись, что проблема «обманутых дольщиков» будет решена. Но не тут-то было…
Напомню, в 2017 г. был объявлен поэтапный переход к новой схеме расчетов с покупателями квартир в новостройках, при которой, как и ранее, должны заключаться договоры долевого участия, но оплата по ним переводится не напрямую застройщику, а на спецсчет эскроу в банк, где деньги хранятся до сдачи объекта в эксплуатацию. Таким образом, застройщик сможет получить эти средства только после того, как передаст дольщику готовую квартиру. Если строительство будет «заморожено», участник долевого строительства вправе расторгнуть договор и в любой момент забрать свои вложения. Деньги на строительство застройщики получают за счет проектного финансирования – т.е. кредита в том же банке, но под более низкий процент.
С 2019 г. все застройщики, работающие по Закону о долевом участии в строительстве, должны были перейти на новую форму расчетов с дольщиками, но для некоторых, как показывает практика, такой переход оказался только на бумаге.
Истории, связанные с долевым участием в строительстве, можно назвать симптоматичными для многих участников долевого строительства. Приведу два ярких примера из собственной адвокатской практики, когда я защищал интересы дольщиков.
18 декабря 2019 г. между гражданкой Ш. и ООО «Петрострой» было заключено «Соглашение о бронировании квартиры» в строящемся ЖК «Лампо» в г. Мурино Ленинградской области. Общая стоимость квартиры составила более 2,2 млн руб. Условиями соглашения предусматривались: единовременная уплата залога, бронирование сроком 120 дней, а также сумма залога, равная стоимости квартиры, которую покупательница внесла в полном объеме на следующий день после подписания документа.
Однако 16 марта 2020 г. в связи с изменением семейных обстоятельств Ш. стороны расторгли соглашение, и застройщик пообещал в течение трех месяцев вернуть денежные средства, которые, как полагала дольщик, защищены Законом о долевом участии в строительстве и эскроу-счетом банка. Но, как оказалось, компания-застройщик аккумулировала денежные средства дольщиков не на счете эскроу, а на собственном банковском счете.
В ответ на письменную претензию застройщик выдал Ш. гарантийное письмо с графиком возврата денежных средств, который впоследствии также не был соблюден.
После непоступления первого транша по гарантийному обязательству в сентябре 2020 г. Ш. обратилась в суд. К этому времени уже изменился процент инфляции, а цена на недвижимость у застройщиков выросла, что сводило шансы моей доверительницы купить квартиру по такой же стоимости практически к нулю.
Из анализа документов следовало, что застройщик нарушил нормы законов об участии в долевом строительстве и о защите прав потребителей. Отдел продаж компании-застройщика умышленно ввел покупателя в заблуждение, предложив направить денежные средства не на счета эскроу, а на счет компании, и заключив вместо договора о долевом строительстве «Соглашение о бронировании квартиры».
При этом я исходил из того, что доверительница приобретала квартиру для семейных нужд, покупка не была связана с осуществлением предпринимательской деятельности, поэтому в данном случае применимы положения Закона о защите прав потребителей – в частности, об ответственности за нарушение указанных прав (п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»). Кроме того, Закон об участии в долевом строительстве не предусматривает привлечение застройщиком денежных средств в такой форме, как соглашение о бронировании.
Верховный Суд разъяснил применение законодательства об участии граждан в долевом строительстве при рассмотрении дел по спорам об исполнении сделок и привлечении денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (Письмо ВС от 30 января 2013 г. № 7-ВС-368/13 «О применении законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости при рассмотрении дел по спорам об исполнении сделок по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости)».
Исходя из ч. 1 и 2 ст. 1 и ч. 2 ст. 27 Закона о долевом участии в строительстве, он регулирует основанные на договоре отношения, связанные с привлечением денежных средств – в частности, средств граждан, – для долевого строительства многоквартирных домов (далее – МКД) и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления Закона в силу – с 1 апреля 2005 г. Действие Закона распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключение предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства МКД или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которым в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в МКД или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства МКД или иного объекта недвижимости и т.д.).
Исследуя доказательства по делу, я пришел к выводу, что данная схема привлечения средств дольщиков является для застройщика типовой и содержит признаки состава нарушений ст. 14.28 «Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» КоАП РФ, ст. 1102 «Обязанность возвратить неосновательное обогащение» ГК РФ и признаки преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. Кроме того, такие действия противоречат правоприменительной практике, изложенной в Разъяснении ВС от 30 января 2013 г. № 7-ВС-368/13.
На основании этих выводов параллельно с гражданским иском было направлено обращение в районную прокуратуру С.-Петербурга, что впоследствии стало еще одним из эпизодов уголовного дела о мошенничестве в особо крупном размере в отношении генерального директора компании-застройщика.
Учитывая, что застройщик не намеревался добровольно исполнить обязательства по возврату денежных средств дольщика, в иске были заявлены требования о взыскании с ответчика в пользу истца свыше 2,2 млн руб. в качестве неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 58 тыс. руб., штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей, а также о возмещении морального вреда. Суд исковые требования удовлетворил.
Несмотря на то что суд признал «Соглашение о бронировании квартиры» договором долевого участия в строительстве, получение исполнительного листа не может гарантировать гражданину возврат денежных средств недобросовестным застройщиком, так как тот может обанкротиться при подаче в арбитражный суд объединенного заявления о признании общества несостоятельным. Избежать указанных проблем, на мой взгляд, помогла бы консультация дольщика с адвокатом до заключения сделки.
Анализ данного дела свидетельствует, на мой взгляд, о пробелах нормативного регулирования долевого строительства, позволяющих на смену «предварительным договорам купли-продажи», «договорам об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома» прийти «соглашениям о бронировании квартир», которые, по сути, являются способом обойти требования законодательства о размещении средств дольщиков на счетах эскроу и получить эти средства напрямую на счета компании-застройщика.
В таком случае, полагаю, речь идет уже не о проектном финансировании строительства, а о неправомерном распоряжении денежными средствами, полученными от дольщиков по ничтожным договорам. «Соглашение о бронировании квартиры» как договор не имеет юридической силы, так как не предусмотрен действующим законодательством для такого рода действий.
В связи с этим представляются целесообразными, во-первых, внесение изменений в федеральное законодательство в части усиления административной и уголовной ответственности за подобные деяния; во-вторых – глубоко проработанный механизм работы с денежными средствами участников долевого строительства, чтобы число «обманутых дольщиков» не росло, а сокращалось. Кроме того, правоохранительным органам, полагаю, необходимо активнее изобличать недобросовестных застройщиков, которые, пользуясь недостаточной юридической грамотностью и малой информированностью дольщиков, их излишней доверчивостью к организациям, которые якобы работают «под флагом» Закона о долевом участии в строительстве, привлекают денежные средства граждан и в нарушение законодательства размещают их на своих счетах.
Решая одну проблему «обманутых дольщиков», законодатель не урегулировал другую, не менее распространенную – задержка передачи квартиры от застройщика дольщику.
Так, согласно Закону о долевом участии в строительстве застройщик обязан передать объект участнику долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором, а в случае ненадлежащего исполнения обязательств – уплатить неустойку и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В силу императивных положений ст. 4 Закона о долевом участии в строительстве речь идет именно о сроке исполнения обязательства, а не об обусловленности исполнения обязательства названным событием.
Более позднее получение застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию не является основанием для освобождения от ответственности и обязательств. Как правило, если сроки затягиваются, застройщик направляет дольщику уведомление о ходе строительства и проект допсоглашения о сроках передачи объекта, затем согласовывает дату и время подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. После подписания необходимых документов сторонами застройщик передает пакет для регистрации права собственности.
Казалось бы, законодатель предусмотрел довольно широкий спектр механизмов защиты прав дольщиков, однако другой пример из моей практики свидетельствует о пробелах в регулировании данных правоотношений, а также о том, что закон не всегда исполняется в точном соответствии с тем, что установлено его диспозициями и санкциями.
Так, Дзержинским районным судом было рассмотрено исковое заявление семьи Ф. к ООО «Квартал 17 А» ЖК «Огни Колпина» (пос. Тельмана Тосненского района Ленинградской области, дело № 2-832/2020) о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда в связи с неисполнением обязанности по договору о передаче квартиры застройщиком дольщику.
Особый цинизм действиям застройщика в отношении семьи Ф. придавал тот факт, что один из дольщиков – ребенок-инвалид и семья была вынуждена искать приемлемые для проживания ребенка-инвалида варианты аренды жилья на весь срок задержки передачи квартиры, который составил около трех лет.
Направленные претензии застройщик проигнорировал, поэтому семье пришлось обратиться за юридической помощью в защите нарушенных прав.
После ознакомления с документами был подан иск с требованиями о взыскании с застройщика в пользу истца неустойки в размере свыше 1,5 млн руб. за просрочку исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, расходов на вынужденную аренду жилья, компенсации морального вреда, штрафа и затрат на представителя.
7 июля 2020 г. суд вынес решение в пользу дольщиков, взыскав с застройщика в общей сумме более 2,3 млн руб., в том числе неустойку свыше 1,5 млн руб., компенсацию морального вреда в 40 тыс. руб., а также штраф около 790 тыс. руб. В удовлетворении исковых требований в части взыскания убытков (аренда жилья) было отказано.
К сожалению, решение суда не послужило стимулом к исполнению обязательств застройщиком, и нарушения прав дольщиков продолжились и в дальнейшем. В связи с уклонением застройщика от передачи объекта долевого строительства, подписания акта приема-передачи квартиры и направления соответствующих документов в регистрирующий орган 5 февраля 2021 г. мы направили в Тосненский районный суд иск о признании права собственности семьи Ф.
По состоянию на 3 мая 2021 г. денежные средства застройщиком дольщику все еще не выплачены. Более того, общество уклоняется от передачи жилья дольщику. Законность действий застройщика проверяет районная прокуратура.
Приведенные примеры демонстрируют наличие существенных лакун в нормативном регулировании долевого строительства. Очевидно, что на законодательном уровне необходим более глубокий анализ эффективности нормативного регулирования данного сегмента рынка недвижимости, в первую очередь – действенности защиты прав дольщика как при заключении договора о долевом участии в строительстве, так и при приеме-передаче объекта, поскольку дольщик – наиболее уязвимая сторона договора, нуждающаяся в более сильных гарантиях защиты ее прав.